Comment et pourquoi souscrire un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est un bail immobilier conclu pour une longue durée, entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, entraînant un transfert de droit réel au profit du preneur en contrepartie du paiement d’une redevance. Le bailleur confie son bien au locataire afin que ce dernier le mette en valeur en réalisant des investissements visant à améliorer ledit bien de façon durable.

Comment souscrire un bail emphytéotique ?

Il s’agit donc d’un bail emphytéotique qui doit être un contrat écrit. Il s’agit d’un contrat synallagmatique, faisant naître des obligations réciproques, à exécution successive, dont la durée est déterminée entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. L’acte confère en outre un droit réel immobilier et nécessite donc une publication à la publicité foncière. Il est toujours préférable de faire appel à un avocat ou un notaire pour la rédaction de ce type de bail mais il existe des contrats type qui peuvent servir de modèle. 

Quels sont les droits et obligations du locataire ?

L’emphytéose confère au preneur appelé l’emphytéote, des droits très étendus, justifiés par la durée du bail comme par les travaux qui sont ordinairement entrepris en cours de bail. L’emphytéote peut ainsi, contrairement à l’usufruitier, opérer toutes transformations aux bâtiments, tous changements de destination, de cultures, à condition toutefois que ces modifications ne diminuent pas la valeur du fonds.

L’emphytéote a la propriété, jusqu’au terme de sa jouissance, des biens qu’il a ajoutés à ceux faisant l’objet du bail, et notamment des bâtiments qu’il a fait construire ; La bail emphytéotique est un droit cessible et saisissable. Ce droit peut être hypothéqué. Comme pour le bail à construction, le preneur donc faire un financement car il peut apporter son droit réel et les constructions en hypothèque. Les banques ont donc une garantie solide pour garantir le financement consenti.

Le locataire doit au bailleur, à l’instar de tout preneur, une redevance, appelée canon emphytéotique. Ce canon est en général faible ; le preneur doit améliorer le fonds et ne pas réaliser des changements qui diminuent la valeur du fonds. L’emphytéote assume en outre toutes les contributions et charges du fonds ; les réparations de toute nature ; il n’est dispensé de reconstruire que s’il prouve que la ruine procède d’un cas fortuit ou d’un vice de la construction. Il répond aussi de l’incendie. L’assurance habitation est donc importante pour le preneur pour garantir sa responsabilité civile sur le bien. Le bailleur, quant à lui, devra souscrire une assurance propriétaire non occupant, autrement appelé « PNO ».

Que se passe-t-il en fin de bail emphytéotique ?

Les causes d’extinction du bail sont de deux ordres :

• arrivée du terme fixé par le bail ; c’est le mode d’extinction normal. Le bail ne peut pas se poursuivre par tacite reconduction.
• résiliation du bail, soit pour non-paiement de la redevance pendant deux ans soit pour inexécution des autres conditions du contrat ou détériorations graves commises sur le fonds par le preneur.

A la fin du bail, un nouveau bail peut être conclu pour une nouvelle durée. Mais attention, les suretés consenties sur l’ancien bail seront automatiquement éteintes.

Par ailleurs, le bailleur reprend en fin de bail les biens loués avec les améliorations et constructions ; le preneur ne peut reprendre ces adjonctions qui ont augmenté la valeur du fonds, ni solliciter une indemnisation.

Qui peut souscrire une bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est surtout souscrit par des sociétés commerciales pour réaliser des investissements immobiliers à moindre coût. Le bailleur sera une holding et les sociétés d’exploitation auront, pour la durée du bail emphytéotique, la jouissance du bien immobilier. Ils pourront exploiter leur activité comme elles le souhaitent tout en augmentant la valeur de l’immeuble. La holding reprend le bien immobilier en fin de bail pour une valeur beaucoup plus importante. C’est donc un investissement gagnant gagnant. Les sociétés d’exploitation payant un loyer très modique tout au long de leur exploitation en contrepartie des améliorations.

La petite vidéo qui suit vous expliquera pourquoi il est intéressant de se tourner vers le bail emphytéotique de droit commun.

Informations du document

• Date de création du document : 20/08/2022
• Date de dernière révision du document : 20/08/2022
• Document rédigé par un(e) juriste : oui